De koop(overeenkomst) van onroerend goed
In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat tussen partijen discussie bestaat of een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen of niet.
Hoofdregel in ons burgerlijk recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Bovendien bepaalt de wet dat de verbintenissen die partijen (door aanbod en aanvaarding) op zich nemen, voldoende bepaalbaar moeten zijn (art. 6:227 BW). Dit komt erop neer dat uit de overeenkomst die door aanbod en aanvaarding tot stand komt, moet blijken waarover partijen overeenstemming hebben bereikt. In het geval van een koopovereenkomst moet dus duidelijk zijn wat er gekocht wordt en welk bedrag daarvoor betaald zal worden. Een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed komt daarom op dezelfde manier tot stand. Een koper doet een bod en bij aanvaarding door de verkoper daarvan, is er sprake van een koopovereenkomst.
Dit klinkt simpel genoeg, waardoor de vraag rijst wat er in de praktijk wel eens misgaat.
Het gaat het bestek van dit artikel te buiten om alle redenen op te sommen waarom in de praktijk toch discussie ontstaat over de vraag of nu wel of niet een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor nu beperk ik mij tot de rol van de makelaar bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en de schriftelijkheidseis.
Een korte casus. Twee broers schakelen een makelaar in bij de verkoop van een woning waarvan zij gezamenlijk eigenaar zijn. Een potentiële koper doet een bod. De makelaar neemt contact op met de verkopers en belt vervolgens de koper met de mededeling dat het bod is geaccepteerd. Achteraf blijkt echter dat de broers het bod te laag vinden en de schriftelijke koopovereenkomst niet willen ondertekenen. De broers stellen zich op het standpunt dat zij niet met het bod van de koper hebben ingestemd en dat er om die reden geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De koper stapt naar de rechter en probeert de broers alsnog tot nakoming te dwingen. Hij meent immers dat de makelaar de broers bij de verkoop vertegenwoordigde en dat daarom een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens de koper bewijst het enkele feit dat de broers aan de makelaar de opdracht hebben gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de woning, dat hij ervan uit mocht gaan dat wanneer de makelaar hem mededeelt dat zijn aanbod is aanvaard, er ook daadwerkelijk een koopovereenkomst is ontstaan. Klinkt logisch, maar de rechter in eerste aanleg wijst de vordering van de koper af.
In rechtspraak is geoordeeld dat ‘de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst’. “De enkele omstandigheid dat een makelaar aan een gegadigde die een bod heeft gedaan meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, brengt niet mee dat de bieder daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever.”
Om zowel kopers als verkopers tegen dergelijke onduidelijkheid te beschermen, bepaalt de wet dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan en dat zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, de koop zowel in het belang van de koper als verkoper vernietigbaar is (art. 7:2 BW).
Betekent dit dat de koper uit onze casus wel nakoming kan afdwingen als hij zijn bod schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail heeft gedaan en de makelaar per e-mail aan hem had medegedeeld dat de verkopers het aanbod hebben aanvaard? Aan de schriftelijkheidseis in dan immers voldaan. De wet vereist echter dat een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak schriftelijk wordt verleend (art. 7:2 BW).
Iedere koper doet er dus goed aan om de makelaar te vragen of hij een schriftelijke volmacht heeft waaruit onmiskenbaar volgt dat hij bevoegd is om namens de verkoper een aanbod te aanvaarden. Dit geldt andersom ook voor de verkoper die met een makelaar van de koper handelt.
Opgemerkt wordt dat de makelaar er goed aan doet om altijd duidelijk te zijn over zijn rol bij de verkoop of koop van onroerend goed. Hoewel de makelaar vanwege eerdere rechtspraak ‘slechts’ als een bode wordt aangemerkt, kunnen zich bijzondere omstandigheden voordoen waardoor hij de dans niet zo makkelijk ontspringt. Bovendien is het de taak van de makelaar om de belangen van partijen voldoende in acht te nemen.